Zwangsversteigerungsverfahren beim Amtsgericht Halle (Saale)

Diese nachstehenden Informationen dienen als allgemeine Hinweise in Vorbereitung  auf einen Zwangsversteigerungstermin beim Amtsgericht Halle (Saale). Sie ersetzen nicht die einzelfallbezogene Auskunft des Vollstreckungsgerichts. Es wird außerdem empfohlen, sich im Vorfeld mit dem betreibenden Gläubiger oder Antragsteller des Verfahrens in Verbindung zu setzen. Sollten sich darüber hinaus noch Fragen ergeben, wenden Sie sich an die Mitarbeiter der Zwangsversteigerungsabteilung. Die Kontaktdaten finden Sie am Ende der Seite.

Ziel dieses Verfahrens ist es Grundeigentum,  insbesondere  Grundstücke, Wohnungs-/ Teileigentum, Gebäudeeigentum oder Erbbaurechte im Wege der Versteigerung zu verwerten. Die Anordnung erfolgt in der Regel auf Antrag eines Kreditinstitutes auf Grundlage eines vollstreckbaren Titels, um eine Gläubigerforderung gegen die verschuldete Person durchzusetzen. Daneben gibt es noch die sogenannte Teilungsversteigerung. Hier wird der Anspruch auf Auseinandersetzung innerhalb einer Gesamthands- oder Bruchteilsgemeinschaft  auf Antrag eines oder mehrerer Miteigentümer geltend gemacht, wenn diese sich außergerichtlich nicht einigen können.

Das Gericht hat gem. § 74a Abs. 5 ZVG den Verkehrswert des Grundstücks festzusetzen. Dazu wird in der Regel ein Sachverständiger beauftragt. Dieser ermittelt unter Berücksichtigung aller örtlichen Gegebenheiten den Verkehrswert. Das vollständige Gutachten kann nach Veröffentlichung des Versteigerungstermins auf den Geschäftsstellen während der allgemeinen Sprechzeiten kostenlos eingesehen werden. Der Download einer Kurzfassung des Gutachtens wird im nächsten Punkt "Terminsveröffentlichung" beschrieben.

Das Amtsgericht Halle (Saale) hat nicht die Möglichkeit, Objektbesichtigungen zu vermitteln. Ein Anspruch auf eine Besichtigung besteht nicht. Die Ortsbesichtigung setzt die Einwilligung des Schuldners/ Mieters voraus.
Das Vollstreckungsgericht haftet auch nicht für den Zustand des Grundbesitzes. Der Ersteher erwirbt dieses auf eigenes Risiko, auch wenn keine Möglichkeit bestand, sich vorab Gewissheit über den rechtlichen und tatsächlichen Zustand zu machen.

Mindestens 6 Wochen vor dem Versteigerungstermin muss das Amtsgericht Halle (Saale) den Termin im Internet wie folgt veröffentlichen:

• Terminsveröffentlichung im gemeinsamen Justizportal ohne Gutachten

Zusätzlich erfolgt die Veröffentlichung durch:

• Aushang an der Gerichtstafel im Amtsgericht Halle (Saale)
• Mitteldeutsche Zeitung
• Amtsblätter
• Internetplattform www.immobilienpool.de mit einer Kurzfassung des Gutachtens
  (Sie verlassen mit diesem Link den offiziellen Internetauftritt der Justiz Sachsen-Anhalt)

Der Termin wird von dem zuständigen Rechtspfleger oder der zuständigen Rechtspflegerin durchgeführt und läuft im Wesentlichen wie folgt ab:

• Aufruf der Sache
• Feststellung der anwesenden Beteiligten
• Verlesen des wesentlichen Grundbuchinhalts
• Bekanntgabe aller das Verfahren betreibenden Gläubiger und deren Ansprüche bzw. die Angabe des Antragssteller (im Falle einer Teilungsversteigerung) sowie aller vorliegenden Anmeldungen
• Bekanntgabe des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen
• Aufforderung zur Abgabe von Geboten (Mindestbietzeit: 30 Minuten)
• Schluss der Versteigerung nach dreimaligem Aufruf des Meistgebotes
• Verhandlung mit den erschienenen Beteiligten über die Erteilung eines Zuschlags und Verkündung einer Entscheidung

Es setzt sich immer zusammen

1. aus den im Grundbuch in der Abt. II und III eingetragenen Rechten und Belastungen, die vom Ersteher übernommen werden müssen
2. dem Barbetrag, welcher mindestens geboten werden muss.

Die Bedeutung des geringsten Gebotes und die weitern Versteigerungsbedingungen werden im Versteigerungstermin ausführlich erörtert.

Gebote können nur mündlich im Versteigerungstermin abgegeben werden. Bieter haben sich durch Vorlage von Ausweis oder Reisepass zu legitimieren. Ein Bieter bleibt dabei an sein Gebot gebunden und kann es nicht zurückziehen. Soll für nicht im Versteigerungstermin anwesende Personen geboten werden (gilt auch für Ehegatten), muss eine notariell beglaubigte ausdrückliche Bietvollmacht vorgelegt werden. Soll als Vertreter im Namen eines Unternehmens oder einer Gesellschaft geboten werden, ist die Vorlage eines beglaubigten Handelsregisterauszuges neuesten Datums notwendig. Bei Erwerb durch mehrere Personen ist das Gemeinschaftsverhältnis anzugeben.

Das Gesetz räumt einem gewissen Kreis von Beteiligten das Recht ein, von dem jeweiligen Bieter Sicherheit zu verlangen. Sie beträgt 10% des Verkehrswertes. Die Sicherheit muss dann unmittelbar nach Abgabe des Gebotes beantragt und auf dieses Verlangen hin sofort erbracht werden, da andernfalls das abgegebene Gebot als unzulässig zurückzuweisen ist.

• Eine Sicherheitsleistung durch Bargeld ist ausgeschlossen.
• Auch die Einzahlung über die Gerichtszahlstelle ist nicht möglich.
• Die Sicherheit kann durch unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bankbürgschaft geleistet werden.
• Weiterhin ist die Vorlage eines Bundesbankschecks oder Verrechnungsscheck möglich. Dies gilt nur, wenn sie von einem im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstituts oder der Bundesbank ausgestellt und im Inland zahlbar sind.
• Diese Schecks dürfen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin von der Bank (keine Privatschecks) ausgestellt worden sein.
• Die Sicherheit kann auch durch eine Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse erbracht werden. Die Überweisung muss rechtzeitig geschehen. Sie sollte spätestens 7 Tage vor dem Versteigerungstermin veranlasst werden. Der Nachweis der Gutschrift muss dem Gericht vorliegen. Dieser wird durch die Landeshauptkasse nach Geldeingang dem Gericht übersandt. Der Überweisungsbeleg der Bank ist nicht ausreichend.

Die Überweisung ist auf folgendes Konto vorzunehmen:

Sollte der Zuschlag nicht oder nicht an den Einzahler erfolgen, erhält er das Geld zurück. Dazu ist zu dem Verfahren die Kontoverbindung mitzuteilen, auf welche die Rücküberweisung erfolgen soll. Ein entsprechendes Formular halten die Geschäftsstellen im Termin und zu den Sprechzeiten bereit.

Bei einem Gebot unter 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes einschließlich des Kapitalbetrages eventuell bestehen bleibender Rechte muss der Zuschlag von Amts wegen gemäß § 85 a ZVG versagt werden (gilt für alle Verfahren).

Bei Geboten unter 7/10 des Verkehrswertes einschließlich des Kapitalbetrages eventuell bestehen bleibender Rechte kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags aus den Gründen des § 74 a ZVG beantragen.

Diese Vorschrift findet in der Regel keine Anwendung bei einer Teilungsversteigerung.

Soweit in einem früheren Termin aus den vorgenannten Gründen der Zuschlag bereits einmal versagt wurde, bestehen diese Schutzgrenzen nicht mehr. Wenn die Wertgrenzen weggefallen sind, erfolgt ein entsprechender Hinweis in dem Terminsbeschluss.

Ungeachtet dessen hat der Schuldner bis zur Zuschlagserteilung die Möglichkeit einen Schuldnerschutzantrag nach § 765 a ZPO zu stellen.

Das vom Gericht zugelassene Meistgebot erhält grundsätzlich den Zuschlag, welcher mit Verkündung wirksam wird. Mit der Verkündung erlischt das alte Eigentum am Versteigerungsobjekt und für den Ersteher wird somit neues Eigentum begründet.

In etwa 6-8 Wochen nach der Erteilung des Zuschlags findet der Verteilungstermin statt.

In diesem Termin wird der sogenannte Teilungsplan aufgestellt.

Der Ersteher hat bis zum Verteilungstermin sein Bargebot nebst 4 % Zinsen vom Zuschlag an bis einen Tag vor Verteilungstermin (abzüglich eventuell erbrachter Sicherheitsleistung) zu entrichten. Die Zinspflicht für das Meistgebot entfällt vorzeitig, wenn der Betrag unter Verzicht auf Rücknahme bei der hiesigen Hinterlegungsstelle hinterlegt wird.

Der Ersteher wird nach Ausführung des Teilungsplans auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts  als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wenn dem Gericht die Bescheinigung der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes vorliegt, nach der steuerliche Bedenken nicht erhoben werden.

Für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch entstehen Eintragungskosten.

Das Verkehrswertgutachten wird dem Ersteher nicht ausgehändigt.

Während das Zwangsversteigerungsverfahren dazu führt, dass Grundeigentum verwertet wird und dadurch ein Eigentumswechsel erfolgt, dient das Verfahren der Zwangsverwaltung dazu, die Gläubigerforderung aus den Erträgen eines Grundstücks (z. Bsp. Miete, Pacht) zu tilgen. Die Anordnung erfolgt auf Antrag eines Gläubigers auf Grundlage eines vollstreckbaren Titels. Durch die Beschlagnahme Zwangsverwaltungsobjektes wird dem Eigentümer die Verwaltung und Benutzung des Grundbesitzes entzogen.

Der vom Gericht zu bestimmende Zwangsverwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um den Grundbesitz in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen.

Der Zwangsverwalter

• führt seine Geschäfte dabei grundsätzlich selbstständig. Bei seinem Handlungsspielraum und seiner wirtschaftlichen Entscheidungsfreiheit unterliegt er einem eigenen pflichtgemäßen Ermessen.
• hat die Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, auch gegebenenfalls prozessrechtlich geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen.
• hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung sowie auf Auslagensatz.
• hat jährlich dem betreibenden Gläubiger und dem Vollstreckungsschuldner gegenüber Rechnung zu legen. 

Die Erlöse werden dann nach Abzug der Verwaltungsausgaben sowie der Verfahrenskosten auf die Gläubiger nach einem vom Gericht erstellten Teilungsplan verteilt.

Diese Rechnungslegung ist bei Gericht einzureichen.

Falls schon Schriftverkehr mit der Abteilung geführt wird, wenden Sie sich bitte ausschließlich an die Kontaktdaten auf dem Schreiben. Nur dieser Mitarbeiter kann Ihnen Auskunft zu ihrem Verfahren geben.